giovedì 10 settembre 2015

Non pagano le spese condominiali i proprietari delle cantine adibite a negozi se non usufruiscono della caldaia

Nota a Tribunale di Genova n. 636/2015

di Giuseppe Donato Nuzzo (fonte: Condominioweb)

I proprietari dei locali al piano-cantine, adibiti a box o negozi, non sono tenuti al pagamento delle spese di riscaldamento se non usufruiscono della caldaia comune.

Lo ha stabilito la sentenza n. 636 del 23 febbraio 2015 del Tribunale di Genova, secondo cui la delibera con la quale l'assemblea di condominio ripartisce gli oneri anche a carico dei locali che non sono serviti dall'impianto di riscaldamento comune è nulla (non semplicemente annullabile) e, di conseguenza, è sempre impugnabile senza limiti di tempo.

Nel caso di specie, il giudice ligure ha accolto l'impugnazione presentata dai proprietari di varie unità immobiliari situate nel piano fondi dell'edificio condominiale (adibite a box e negozi) contro la delibera con la quale l'assemblea aveva deciso la messa a norma della caldaia, con ripartizione delle spese anche a carico di essi attori, nonostante i propri immobili non usufruissero del riscaldamento comune.

Il condominio si era difeso eccependo tra l'altro la tardività dell'impugnazione, proposta oltre il termine di 30 giorni previsto dall'art. 1137 c.c. Ma il tribunale ha respinto tale eccezione, posto che, nel caso in esame, la delibera impugnata deve ritenersi affetta da nullità e non semplicemente annullabile, in quanto non attiene alla ripartizione delle spese, ma piuttosto al fatto che le unità immobiliari degli attori non usufruiscono del servizio di riscaldamento comune a cui le spese di riferiscono.

La sentenza in commento aderisce ad un recente orientamento della Corte di Cassazione, secondo cui: “in tema di condominio negli edifici, è nulla - e non soggetta, quindi, al termine di impugnazione di cui all'art. 1137 cod. civ. - la delibera assembleare che addebiti le spese di riscaldamento ai condomini proprietari di locali (nella specie, sottotetti), cui non sia comune, né siano serviti dall'impianto di riscaldamento, trattandosi di delibera che inerisce ai diritti individuali di tali condomini e non alla mera determinazione quantitativa del riparto delle spese” (Cass. civ., 3/10/2013 n. 22634).

Nel caso specifico, peraltro, è lo stesso regolamento di condominio a stabilire che il locale caldaia dove ritenersi di proprietà comune dei soli condomini titolari dei 51 appartamenti, con esclusione dunque degli immobili aventi diversa destinazione.
Dunque, la delibera è annullabile se l'oggetto della contestazione riguarda i criteri utilizzati per ripartire le spese condominiali; diversamente, la delibera è nulla se si discute della proprietà delle parti comuni a cui si riferiscono le spese da ripartire. Si tratta di una distinzione di non poco conto, nel primo caso, la deliberazione può essere impugnata innanzi al giudice competente entro il termine di 30 giorno previsto dall'art. 1137 c.c. e solo dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti, mentre nel secondo caso la delibera potrà essere sempre impugnata in ogni tempo e da tutti i condomini interessati.

mercoledì 9 settembre 2015

Piove in casa? L'inquilino non può rifiutarsi di pagare i canoni



Avv. Giuseppe Donato Nuzzo
(fonte: condominioweb)


A sancirlo è il tribunale di Padova con la sentenza n. 227 del 23 febbraio 2015, secondo cui, in tale ipotesi, il conduttore può ottenere una riduzione del canone d'affitto proporzionale all'entità del mancato godimento, sempre che le infiltrazioni non fossero stati riconosciuti o riconoscibili sin dal momento della consegna dell'immobile. La decisione di non pagare più i canone d'affitto è legittima solo nel caso in cui l'immobile risulti, per colpa del locatore, del tutto inutilizzabile.

Il fatto - Il proprietario dell'appartamento concesso in locazione intimava al conduttore lo sfratto per morosità per il mancato pagamento dei canoni d'affitto e delle spese condominiali e il rilascio dell'immobile. Il conduttore si giustificava deducendo di non aver pagato l'affitto a causa delle infiltrazioni di acqua presenti nell'immobile dovute alla mancata manutenzione da parte del proprietario. Lo stesso conduttore affermava di aver subito tre allagamenti di acque nere e, pertanto, chiedeva che fosse il locatore a risarcirgli i danni.
La sentenza in commento ha dichiarato risolto il contratto di locazione per inadempimento del conduttore, rigettando le sue difese e condannandolo al rilascio dell'immobile e al pagamento dei canoni insoluti.
Il Tribunale veneto ricorda che “è ingiustificata la sospensione unilaterale del pagamento del canone locativo nel caso in cui il conduttore assuma una riduzione del bene e ciò anche quando tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore”.

Infatti, il contratto di locazione è un contratto a prestazioni corrispettive. Il regolare pagamento del canone costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, a cui corrisponde l'obbligo del locatore di garantire il pieno godimento del bene locato. La sospensione totale o parziale dell'adempimento della prestazione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., è legittima solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte.

Tale principio trova applicazione anche nel caso in cui il mancato godimento si ricolleghi alla presenza di vizi dell'immobili.

Secondo i giudici, infatti, anche “qualora il bene locato presenta dei vizi imputabili al locatore ma il conduttore conservi comunque il godimento, non è giustificabile ex art. 1460 c.c., comma 2, c.c., il suo rifiuto di prestazione dell'intero canone potendosi giustificare solo una riduzione dello stesso proporzionale all'entità del mancato godimento” (Cass. civ., 7/3/2001, n. 3341) e ciò sempre alla condizione, che detti vizi non fossero stati riconosciuti o non fossero riconoscibili sin dal momento della consegna dell'immobile.

Ricorda inoltre il Tribunale di Padova che, secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum", la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede. E cioè, avuto riguardo alla causa del contratto a prestazioni corrispettive è dato ricorrere all'eccezione di cui all'art. 1460 c.c. solo quando vi sia uno stretto nesso di proporzionalità tra l'inadempimento altrui e la prestazione che viene rifiutata. Del resto, già la suprema Corte ha più volte affermato che, ove il locatore non sia integralmente venuto meno alle proprie obbligazioni, al conduttore non è dato rifiutare di pagare il canone (cfr. Cass. civ. n. 261/2008; n. 14739/2005; n. 3341/2001).

Diversamente, ove l'inadempimento sia circoscritto alla mancata manutenzione del bene in condizioni tali da consentire comunque l'uso pattuito, non si applica il primo comma dell'art. 1460, bensì il secondo comma del medesimo articolo. Il conduttore può tutelarsi mediante una domanda giudiziale di diminuzione del canone, anche in via retroattiva, nella misura equivalente alla patita diminuzione del godimento, anche in applicazione analogica della norma di cui all'art. 1584 c.c. per l'ipotesi di riparazioni da eseguirsi sul bene locato.

lunedì 8 settembre 2014

Revoca giudiziale dell'amministratore di condominio. Chi paga le spese legali?


                                                       


                              Fonte: Il Sole24ore - Tecnici24


Il condomino ha diritto al rimborso delle spese legali sostenute per la revoca giudiziale dell’amministratore di condominio solamente se, nell'ambito del procedimento di revoca, il giudice condanna l'amministratore alla refusione di tali costi. Se il giudice adito opta, come può accadere, per la compensazione delle spese, il condomino deve opporsi a tale decisione nello stesso giudizio, nei modi e nei termini di legge. Se non lo fa, la statuizione diventa definitiva ed inoppugnabile, con conseguenze impossibilità per il condomino di agire in separato giudizio contro gli altri condomini, per la ripetizione dei costi sostenuti.


Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza n. 18487 del 1° settembre 2014.

venerdì 4 aprile 2014

Cattiva manutenzione della strada pubblica e mancato deflusso delle acque meteoriche. Il Comune risarcisce il proprietario dell'immobile.




Fonte: Condominioweb, 5.3.2014

Autore: Giuseppe Donato Nuzzo



Il Comune risponde dei danni da infiltrazione d'acqua immediatamente riconducibili alla cattiva manutenzione della strada pubblica ed al mancato deflusso delle acque meteoriche, in quanto incombe sull'Ente proprietario il dovere di provvedere alla sistemazione e manutenzione della strada, nel rispetto delle normali regole di prudenza e diligenza.

E' quanto stabilito dal Tribunale di Brindisi con la sentenza n. 145 del 17 gennaio 2014, emessa nell'ambito di un contenzioso tra il Comune ed il proprietario di un edificio danneggiato da infiltrazioni d'acqua.

Quest'ultimo aveva citato in giudizio il Comune al fine di sentirsi riconoscere il proprio diritto alla refusione delle spese necessarie per il ripristino dello stato funzionale dell'immobile di sua proprietà, nonché ottenere il risarcimento dei danni patiti a causa della condotta lesiva tenuta dall'amministrazione comunale per non aver provveduto alla manutenzione del manto stradale, in conseguenza della quale si erano verificati danni da infiltrazioni d'acqua.

Il Giudice pugliese, all'esito della consulenza tecnica d'ufficio, ha accolto la domanda attorea in relazione alla refusione delle spese sostenute da Tizio, rigettando invece la richiesta di risarcimento del danno. Dalla CTU, infatti, era emerso chiaramente che i danni lamentati dall'attore erano immediatamente riconducibili alla cattiva manutenzione della strada che, unita al mancato deflusso delle acque meteoriche, causava un ristagno d'acqua che superava il livello del marciapiede e raggiungeva il muro perimetrale dell'immobile dell'attore, causando i danni lamentati.

L'iter motivazionale seguito dal tribunale brindisino parte dal principio generale in virtù del quale la manutenzione dei beni pubblici deve adeguarsi alle regole di comune prudenza e diligenza. In virtù di tale principio, incombe sulla P.A. il dovere di provvedere alla sistemazione e manutenzione della strada di cui è proprietaria.

Da ciò consegue che, così come l'amministrazione comunale risponde per i pregiudizi subiti dall'utente della strada, allo stesso modo, nel caso specifico sarà configurabile un comportamento colposo della P.A. ai sensi dell'art. 2043 c.c. (norma che non limita la responsabilità alle sole ipotesi di “insidia o trabocchetto” - Cass. Civ. n. 23277/10) – e dell'art. 2051 c.c., in relazione alle situazioni di pericolo immanentemente connesse alla struttura o alle pertinenze della strada, indipendentemente dalla sua estensione (Cass. Civ. 29.03.07, n. 7763; Cass. Civ. 02.02.07, n. 2308).

Applicando quindi il principio secondo il quale sussiste la responsabilità per cosa in custodia ogniqualvolta il soggetto pubblico sia in grado di esplicare riguardo alla cosa stessa un potere di sorveglianza, di modificarne lo stato e di escludere che altri vi apportino modifiche, il Giudice ha condannato il Comune al pagamento dei danni.

Rigettata invece la richiesta di risarcimento danni avanzata dal proprietario per non aver goduto appieno del suo immobile, in quanto non è stata data prova del "mancato utilizzo" degli ambienti interessati dalle infiltrazioni, circostanza questa indispensabile per il riconoscimento del diritto al risarcimento.

Dalla sentenza esaminata, dunque, si evince come anche i danni subiti da immobili posti su strade di pubblica proprietà sono risarcibili alla stregua dei danni subiti dagli utenti della strada, in ossequio al principio secondo il quale sussiste la responsabilità per cosa in custodia dell'Ente pubblico ogniqualvolta tale soggetto sia in grado di esplicare riguardo alla cosa stessa un potere di sorveglianza, di modificarne lo stato e di escludere che altri vi apportino modifiche, restando quindi a suo carico il risarcimento derivante dai danni causati qualora tale potere non venga esercitato secondo le regole di diligenza e prudenza.

mercoledì 2 aprile 2014

Quali saranno le conseguenze dopo la sentenza “salva affitti in nero”? Ecco le reazioni delle associazioni di categoria.



Fonte: Condominioweb, 18.3.2014

Autore: Giuseppe Donato Nuzzo


La sentenza della Corte costituzionale 50/2014 ha cancellato i commi 8 e 9 dell'art. 3 del d.lgs. n. 23/2011, che prevedevano, nell'ambito della cedolare secca sugli affitti, un meccanismo punitivo nei confronti dei proprietari che non registravano il contratto di locazione o lo registravano con un canone inferiore a quello effettivo. Nello specifico, i commi dichiarati incostituzionali stabilivano:

“8. Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina:

a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio;

b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998;

c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti.

9. Le disposizioni di cui all'articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, ed al comma 8 del presente articolo si applicano anche ai casi in cui:

a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo;

b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio”.

In sostanza, il proprietario che evadeva il fisco poteva essere “denunciato” dall'inquilino, che, con la registrazione tardiva del contratto “in nero”, otteneva automaticamente, per 4 anni, un canone bassissimo, pari al triplo della rendita catastale.

La norma va riscritta. La Consulta ha accolto “solo” il rilievo dell'eccesso di delega. In pratica, il Governo è andato oltre la delega legislativa conferitagli dal Parlamento con la legge n. 49/2009. La Corte non ha affrontato gli altri profili sollevati dai Tribunali di merito, sui quali il dibattito rimane aperto. La sentenza, dunque, non appare risolutiva. Il legislatore, infatti, potrebbe anche decidere di reintrodurre la norma, tenendo conto delle critiche mosse dagli addetti ai lavori.

Le reazioni delle associazioni di categoria. La decisione della consulta è stata accolta con favore della associazioni dei proprietari, che avevano già denunciato i rischi di abuso della norma da parte degli inquilini. Secondo Corrado Sforza Fogliani, presidente di Confedilizia, “la sentenza conferma che la Consulta presidia con fermezza i principi di certezza e correttezza del diritto”. Fabio Pucci, segretario generale dell'UPPI pone l'attenzione sugli effetti retroattivi della pronuncia, per cui “i contratti che sono stati registrati dagli inquilini finiranno nel nulla”, e i proprietari, in caso di sfratto per morosità vanificato dall'applicazione della norma incostituzionale, “potranno chiedere agli inquilini di liberare l'abitazione, in quanto il contratto cesserà unitamente alla norma prevista dal decreto del 2011 ”.

Quali effetti avrà la sentenza della Consulta? In attesa di eventuali determinazioni da parte del legislatore, è necessario capire quali sono le ricadute pratiche della decisione della Consulta sui contratti in corso, che dovrebbero tornare ai canoni precedenti anche per il periodo arretrato. Sul punto, Ladislao Kowalski (UPPI) sottolinea “il pericolo che venga fatta una legge che sani la carenza di delega”. Intervento invocato, invece, da Daniele Barbieri, segretario generale della SUNIA, secondo il quale “la sentenza determina una gravissima situazione di vuoto normativo nella politica di contrasto all'evasione fiscale e il motivo di eccesso di delega può e deve essere sanato dal Parlamento”. Secondo Guido Piran, segretario generale del Sicet “con questa pronuncia - fa sapere in una nota - tornerà a crescere l'illegalità ed il nero nel settore degli affitti che con la norma censurata dalla Corte Costituzionale aveva iniziato a diminuire”. “Ma oltre a questo viene a crearsi una situazione di forte incertezza per le conseguenze delle situazioni pregresse ed un vuoto legislativo di una efficace misura a tutela degli inquilini e di lotta all'evasione che ogni anno vede negli affitti oltre 2 miliardi di imposte non pagate”. “Chiederemo al Governo, al Parlamento e a tutte le forze politiche di inserire nel Piano Casa un apposito articolo che risolva il problema a riparo da censure della Corte Costituzionale”.

Dello stesso parere Valerio Angeletti, presidente di Fimaa che ritiene opportuno l'intervento del Governo al fine di sanare la gravissima situazione di vuoto normativo nella politica di contrasto all'evasione fiscale determinata dalla sentenza della Consulta che ha dichiarato illegittimi. “E' necessario che venga promulgata in tempi brevissimi una legge apposita che sani la carenza di delega. Se le norme non verranno ripristinate - continua Angeletti - gli inquilini non potranno più chiedere la riduzione del canone per gli immobili con contratto non registrato, causando un enorme danno alla lotta contro l'evasione fiscale e al settore immobiliare per quanto riguarda la disincentivazione della registrazione dei nuovi contratti di locazione. Inoltre, data la retroattività della sentenza, - conclude - i contratti 'ridotti' in corso si estingueranno automaticamente, anzi e' come se non fossero mai esistiti”.

Tornano in gioco i vecchi contratti. In termini generali, la sentenza di incostituzionalità produce l'effetto di disapplicare la norma censurata retroattivamente, travolgendo la validità di tutti i rapporti giuridici ancora pendenti al momento della decisione, con la sola esclusione dei «rapporti esauriti» come, ad esempio, quelli decisi con sentenza passata in giudicato, oppure non più operanti, per decadenza o prescrizione.

Nel caso di specie, i contratti sorti in applicazione delle norme annullate della Consulta dovranno considerarsi estinti o risolti a tutti gli effetti, con conseguente recupero dei precedenti contratti. Se si tratta di un contratto di locazione scritto e non registrato, la riduzione automatica del canone, operata ex art. 3, commi 8 e 9, d.lgs. n. 23/2011, è illegittima e si torna al condizioni contrattuali di partenza. Ne consegue che il pagamento in misura ridotta configurerò un inadempimento del conduttore, con la possibilità, per il locatore, di attivare la procedura di sfratto per morosità.

Nel caso di contratto verbale di locazione, poiché è richiede la forma scritta a pena di nullità, il locatore non potrà agire in forza della locazione, ma con una causa ordinaria, contestando l'occupazione senza titolo dell'immobile e chiedendo la condanna dell'occupante al pagamento di una somma a titolo di indennità di occupazione. Sul punto, peraltro, la giurisprudenza ha stabilito che la registrazione effettuata dall'inquilino ex art. 3 del d.lgs. 23/2011 presuppone, comunque, un contratto valido e che, pertanto, la registrazione predetta non valeva a sanare un contratto di locazione nullo ab origine per difetto di forma scritta.
 
Infine, in presenza di contratto di comodato fittizio, dissimulante una locazione, il proprietario dovrà agire in via ordinaria per la risoluzione del contratto alla scadenza e la condanna al rilascio (artt. 1809-1810 c.c.). Nella stessa causa potrà richiedere una somma titolo di indennità di occupazione, a decorrere dalla scadenza del contratto di comodato.

martedì 1 aprile 2014

Sentenza choc della Corte Costituzionale. I Giudici salvano gli affitti in nero. Bocciate le norme per eccesso di delega




Fonte: Condominioweb, 17.3.2014

Autore: Giuseppe Donato Nuzzo


Una rivoluzione imprevista. Dichiarati illegittimi i canoni ridotti al minimo per i proprietari che non registrano il contratto.


La Consulta ha dichiarato l'illegittimità costituzionale per eccesso di delega dell'art. 3, commi 8 e 9, del d.lgs. n. 23/2011, nella parte in cui prevedeva la possibilità del conduttore di registrare tardivamente il contratto di locazione “in nero”, ottenendo un “nuovo” contratto di durata quadriennale e con riduzione del canone d'affitto pari al triplo della rendita catastale dell'immobile. Una disciplina estesa anche alle ipotesi di contratto di locazione registrato con un canone inferiore a quello effettivo e di contratti di comodato fittizi.

Cancellati dunque gli “sconti” previsti in caso di registrazione dei contratti in nero. Una decisione che travolge uno dei capisaldi della disciplina della cedolare secca sugli affitti: quella che stabiliva l'applicazione ai contratti non registrati di un canone annuo pari al triplo della rendita catastale, con una riduzione degli affitti fino al 70-80% rispetto alle cifre di mercato.

Le norme in questione avevano peraltro già sollevato non poche perplessità sia in giurisprudenza che tra le associazioni di settore, soprattutto nella parte in cui consentivano all'inquilino, con la mera registrazione tardiva del contratto, di “autoridursi il canone” senza tener conto della controparte contrattuale e s enza la necessità di un preventivo intervento del giudice. Una previsione che, da strumento di lotta all'evasione, rischiava di sfociare in situazioni di vero e proprio abuso del diritto. Ne avevamo già parlato in un precedente articolo (Cedolare secca: il conduttore può autoridursi il canone?).

La sentenza in commento origina da numerose cause promosse dai proprietari, a seguito delle quali alcuni Tribunali – Salerno, Palermo, Firenze, Genova, Roma – hanno rimesso la questione alla Corte Costituzionale. Nel mirino la legittimità costituzionale dell'art. 3, commi 8 e 9 del d.lgs. n. 23/2011, norma che la stessa Consulta definisce “sotto numerosi profili “rivoluzionaria” sul piano del sistema civilistico vigente”.

Tra i rilievi di incostituzionalità sollevati, la Consulta ha accolto quello che concerne l'eccesso di delega, ritenendo che le misure adottate dal Governo siano del tutto prive di “copertura” da parte della legge di delegazione n. 42/2009, in riferimento sia al relativo ambito oggettivo, sia alla sua riconducibilità agli stessi obiettivi perseguiti dalla delega, in violazione dell'art. 76 Cost.

Con la legge n. 42 del 2009 il Parlamento ha inteso introdurre, tra l'altro, “disposizioni volte a stabilire in via esclusiva i principi fondamentali del coordinamento della finanza pubblica e del sistema tributario”, con l'obiettivo dichiarato di disciplinare «i principi generali per l'attribuzione di un proprio patrimonio a comuni, province, città metropolitane e regioni». Ancora: l'art. 2 della legge precisa che l'esercizio della funzione legislativa è conferito «al fine di assicurare, attraverso la definizione dei princípi fondamentali del coordinamento della finanza pubblica e del sistema tributario e la definizione della perequazione, l'autonomia finanziaria di comuni, province, città metropolitane e regioni nonché al fine di armonizzare i sistemi contabili e gli schemi di bilancio dei medesimi enti e i relativi termini di presentazione e approvazione, in funzione delle esigenze di programmazione, gestione e rendicontazione della finanza pubblica».

Si tratta – osserva la Corte - di un ambito normativo rispetto al quale il tema di cui alla disciplina denunciata risulta del tutto estraneo, essendo questa destinata ad introdurre una determinazione legale di elementi essenziali del contratto di locazione ad uso abitativo (canone e durata), in ipotesi di ritardata registrazione dei contratti o di simulazione oggettiva dei contratti medesimi, pur previste ed espressamente sanzionate nella disciplina tributaria di settore

Anche il tema generale dell'evasione fiscale non può essere considerato (come sostenuto dal Governo) quale criterio per l'esercizio della delega. Quest'ultimo, infatti, per definizione, deve indicare lo specifico oggetto sul quale interviene il legislatore delegato, entro i previsti limiti.

La sentenza accenna, poi, allo Statuto dei diritti del contribuente - inserito tra i parametri oggettivi della legge delega - secondo cui le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto. Ne consegue che, tanto più, la mera inosservanza del termine per la registrazione di un contratto di locazione non può legittimare (come sarebbe nella specie) addirittura una novazione del contratto – per factum principis – quanto a canone e a durata. La denunciata “sostituzione” contrattuale avviene peraltro “in via automatica”, a seguito della mancata tempestiva registrazione del contratto, con ulteriore violazione degli obblighi d'informazione del contribuente, anch'essi prescritti dal predetto statuto.

Com'è noto, la dichiarazione di incostituzionalità di una legge o di un atto avente forza di legge rende generalmente la norma inefficace ex tunc e, quindi, estende la sua invalidità a tutti i rapporti giuridici ancora pendenti al momento della decisione della corte, restandone esclusi soltanto i «rapporti esauriti» come, ad esempio, quelli decisi con sentenza passata in giudicato, oppure non più operanti, per decadenza o prescrizione.

Al di là dei pareri favorevoli o contrari, la dichiarazione d'illegittimità costituzionale per difetto di delega non sembra tuttavia porre la parola fine alla c.d. cedolare secca. La parola torna ora al legislatore, che dovrà valutare l'opportunità di reintrodurre la disciplina in questione, tenendo conto delle numerose criticità sollevate dalla giurisprudenza e dalla stessa Corte Costituzionale.

lunedì 31 marzo 2014

La festa è finita. E' reato violare i limiti dell'inquinamento acustico.




Fonte: Condominioweb, 27.3.2014

Autore: Giuseppe Donato Nuzzo



Via libera della Corte di cassazione al sequestro preventivo degli impianti di diffusione sonora di alcuni locali notturni che, da anni, disturbavano la quiete degli abitanti dei Murazzi del Po, a Torino.

Con la sentenza n. 4466/2014 i giuridici di legittimità hanno confermato la decisione del giudice cautelare, che aveva ordinato il sequestro a fronte di “un intollerabile e prolungato disturbo del riposo delle persone” causato delle immissioni sonore provenienti dei locali.

A dar ragione ai residenti "insonni" era stato il Tribunale di Torino, che aveva accolto l'appello del P.M. contro la decisione del G.I.P. di rigettare la richiesta di sequestro preventivo degli impianti di diffusione sonora di quattro disco pub situati nell'area dei Murazzi.

I proprietari dei locali si erano opposti al sequestro contestando l'irrilevanza penale della loro condotta in relazione all'art. 659 c.p.,che punisce il “disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone”, affermando, tra l'altro, che il superamento dei limiti sonori imposti dalle norme amministrative non è sufficiente a configurare il reato predetto

Per la suprema Corte la tesi difensiva dei gestori dei locali è infondata.

Il mancato rispetto dei limiti di emissione del rumore (stabiliti dal DPCM 1.3.1991) può integrare la fattispecie di reato prevista dall'art. 659 c.p., attesa la concreta idoneità della condotta rumorosaa recare disturbo ad una pluralità indeterminata di persone, con conseguente messa in pericolo del bene della pubblica tranquillità e della salubrità ambientale.

Nel caso di specie, peraltro, gli accertamenti della polizia giudiziaria e le testimonianze dei cittadini hanno ampiamente dimostrato che il disturbo alla tranquillità pubblica non derivava solo dal superamento dei limiti massimi di emissione sonora, ma anche dalla violazione di altre prescrizioni di legge, quali il mancato rispetto degli orari e degli altri obblighi diretti a contenere il rumore (porte lasciate aperte, “cubiste” che ballano fuori dai locali, musica e rumori fino alle prime ore del mattino).

Anche sostenendo l'irrilevanza penale del mero superamento dei limiti stabiliti dalle norme amministrative – osserva la Corte – la violazione delle altre prescrizioni attinenti al contenimento del rumore conferma la configurabilità del reato in questione.

La Suprema Corte ha sancito,dunque, che l'inquinamento acustico è un “ intollerabile e prolungato disturbo del riposo” e che per la rilevanza penale della condotta è sufficiente la prova tale disturbo sia “causato dalle emissioni sonore”. La Corte inoltre ha precisato che non possono rientrare tra le semplici violazioni amministrative le condotte rumorose idonee a mettere in pericolo la pubblica tranquillità.

Dopo questo precedente è logico attendersi, in futuro,una maggiore attenzione di costruttori, proprietari e soggetti preposti al controllo verso l'utilizzo di materiali e tecniche costruttive idonee a garantire un adeguato isolamento acustico degli edifici, anche al fine di evitare contenziosi e pesanti condanne al risarcimento dei danni.

Spesso, infatti, i disturbi alla quiete domestica sono legati anche alla cattiva costruzione degli edifici e all'utilizzo di materiali non adatti a ridurre i rumori provenienti dall'esterno (o dagli appartamenti vicini) entro la soglia della normale tollerabilità.

In tale prospettiva, ha destato clamore una recente sentenza del Tribunale di Ravenna, che ha condannato la ditta costruttrice di un edificio in condominio a un maxi risarcimento di circa 1,5 milioni di euro a favore degli acquirenti delle unità abitative. Motivo della condanna: il giudice ha accertato la presenza di vizi di costruzione che non garantivano un adeguato isolamento acustico dei singoli appartamenti, con notevole pregiudizio alla piena godibilità dell'immobile. Tali carenze, specifica la sentenza non configurano una “incompetenza incosciente”, bensì “una tecnica costruttiva carente strumentalmente riconducibile a una logica di velocità di realizzazione e di profitto che ha finito per ignorare qualsiasi accorgimento a tutela dell'acustica dell'edificio”.

Accanto alla responsabilità penale, dunque, occorre tener conto dei possibili profili di responsabilità civile, che possono essere legati anche alla violazione della norma di cui all'art. 844 c.c. in tema d'immissioni intollerabili, che riconosce all'interessato un'azione di tipo inibitorio, per interrompere la fonte delle immissioni di rumore, oltre al risarcimento dei danni subiti in conseguenza delle immissioni stesse.