di Ivan Meo - Daniela Sibilio
Il diritto di rimborso viene riconosciuto al condomino unicamente nell’ipotesi in cui sia intervenuto nella gestione delle parti comuni sostenendo spese urgenti. Il legislatore della riforma ha così sostituito l’articolo 1134 del codice civile, ora denominato “Gestione di iniziativa individuale”.
Credito del condomino per spese urgenti. Il legislatore, modificando parzialmente l’articolo 1134 del codice civile, ha confermato il principio negativo contenuto nella precedente disposizione statuendo che: il condomino che interviene, a sue spese, nella gestione delle parti comuni in assenza di autorizzazione dell’assemblea o dell’amministratore non ha diritto al rimborso; l’unica eccezione prevista riguarda l’ipotesi delle spese urgenti.
La ratio della disposizione. Nella norma si rinviene il criterio di impedire interferenze dannose nell’amministrazione delle parti comuni. Pertanto, il condomino che ritenga necessario effettuare delle spese per lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria non può provvedervi direttamente se non dopo aver interpellato l’amministratore condominiale affinché convochi l’assemblea per l’approvazione degli interventi e l’erogazione delle relative spese; ovvero senza avere, nell’ipotesi di rifiuto, convocato direttamente l’assemblea o fatto ricorso al giudice in sede di volontaria giurisdizione, a termini di regolamento o di legge; ovvero senza avere, in caso di rifiuto da parte dell’assemblea, impugnato tempestivamente detta deliberazione (Cass. civ. n. 4364/2001). In assenza di autorizzazione, per avere il diritto al rimborso della spesa affrontata il condomino deve dimostrarne l’urgenza, «ossia la necessità di eseguirla senza ritardo e senza poter avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini» (Cass. civ. n. 27519/2011), non essendo, peraltro, possibile far leva unicamente sulla «trascuratezza della loro gestione» (Cass. civ. n. 16428/2012; n. 21045/2011; n. 2046/2006). Possono essere definite urgenti, pertanto, quelle spese che, in base al criterio del buon padre di famiglia, appaiono indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune.
Ambito di applicabilità. Il principio esposto si ritiene operante anche nell’ambito dei condomini minimi, in quanto volto ad impedire indebite e non strettamente indispensabili interferenze dei singoli partecipanti nella gestione del fabbricato comune, riservata quest’ultima agli organi condominiali (Trib. Bologna 21 aprile 2005). Tuttavia, occorre precisare che nel condominio minimo ciascuno dei due partecipanti può apportare a proprie spese le modificazioni ritenute fondamentali per il miglior godimento della cosa comune; non può invece effettuare innovazioni o atti di straordinaria amministrazione allorquando gli stessi possono arrecare un pregiudizio al godimento della stessa da parte degli altri comunisti (Trib. Milano 23 maggio 1991).
